Строительство

Как оценить стоимость дома

---

Опубликовано: 29.11.2021

Обновлено: 31.01.2023

 

• Оценка стоимости жилого дома
• Факторы, определяющие рыночную стоимость жилого дома, коттеджа
• Документы для оценки

 

 

Рано или поздно перед владельцем частного загородного дома может встать вопрос о стоимости его имущества. Оценка стоимости нужна не только в случае, если вы решите продать дом. Она также может потребоваться для оформления кредита, вступления в наследство или других юридических процедур. Возможно, вы просто обновляете собственный капитал и хотели бы знать, сколько капитала заложено в стоимость дома. В этой статье мы разберемся, что такое оценка стоимости жилого дома, какие факторы ее определяют, и как это оформляется по документам.

 

 

 

 

Оценка стоимости жилого дома

 

Оценка стоимости жилого дома – это объективно определенная рыночная стоимость на жилую недвижимость. Как правило, она включает в себя целый комплекс мероприятий, проводимых самостоятельно или с участием независимых оценщиков. Установить стоимость вы можете сами, используя сведения из Госкадастра, но в таком случае вы не получите документального подтверждения оценки. Самостоятельная оценка имущества происходит обычно при прямой продаже дома. Если требуется заверенный отчет для предоставления в банке или суде, то нужно обратиться к специалисту с аккредитацией. Оценка недвижимости может использоваться для проведения юридических операций с имуществом – дарения, вступления в наследство, для оформления ипотеки, договора купли-продажи, решения конфликтов в суде, расчета налоговых сборов и проектных инвестиций.

 

Под рыночной стоимостью имущества подразумевают ту сумму, за которую можно продать строение в данный момент времени. Чтобы определить рыночную стоимость, необходимо знать цены на загородную недвижимость в данном районе. Чаще всего домовладельцы, решившие продавать дом, обращаются за помощью в агентства недвижимости, чтобы специалисты определили стоимость имущества. Но нужно учитывать, что оценка, предоставленная риэлторами, тоже не может быть точной, поскольку устанавливается на основе анализа аналогичных продаж в конкретном районе. Если вам нужна профессиональная оценка, лучше обращаться к аттестованным специалистам, обладающим хорошей репутацией.

 

Существует также ликвидационная стоимость объекта недвижимости, подразумевающая цену, по которой недвижимость можно продать максимально быстро. Как правило, в этом случае под сроком экспозиции подразумевается период времени в 1-2 месяца. Ликвидационная стоимость здания будет ниже рыночной. При ее определении учитываются обстоятельства, вынудившие владельцев ускоренно продать имущество.

 

Также существуют инвестиционная и кадастровая стоимость объекта. Под инвестиционной стоимостью понимают ту цену, за которую можно купить недвижимость для извлечения из нее прибыли. Она, как правило, бывает выше рыночной. Кадастровую стоимость устанавливают в результате государственной кадастровой оценки.

 

Оценка стоимости дома может проводиться одним из трех основных методов: сравнительным, доходным или затратным. Сравнительный метод обычно применяется для определения рыночной стоимости. Для этого изучаются аналогичные объекты, выделяется средний показатель. Доходным методом рассчитывают инвестиционную стоимость: при этом анализируют возможные риски, влияющие на снижение цены. Затратный метод чаще всего применим именно для оценки стоимости загородных строений и земельных наделов. Здесь учитываются затраты на строительство аналогичного объекта: выставленный на продажу дом не может стоить дороже.

 

 

 

 

Факторы, определяющие рыночную
стоимость жилого дома, коттеджа

 

Стоимость здания определяется в первую очередь себестоимостью объекта, которая складывается из подсчета расходов, потраченных на строительство. Цена на строительные материалы, стоимость отделки, утеплителей, гидроизоляции может сильно разниться в зависимости от технических характеристик проекта, сколько потрачено на оплату труда рабочим, создание проектной документации, транспортировку строительных материалов – это все необходимо учесть.

 

Не менее важно месторасположение объекта оценки и его площадь. Насколько развита инфраструктура в районе? Какие объекты социальной сферы расположены в удобном доступе? Чем ближе к дому находятся магазины, детские сады, школы и поликлиники, тем выше будет его стоимость. То же самое касается и экологической обстановки: дома, построенные вблизи лесного массива, речки или озера, ценятся выше, чем те, которые стоят рядом с автомагистралью или заводом. Есть ли поблизости паркинг, охраняется ли территория поселка, обустроена ли система видеонаблюдения?

 

Играют роль и такие факторы, как наличие рядом с участком транспортных развязок и путей сообщения для удобства передвижения жильцов. Планировка, уникальный дизайн проекта, благоустройство инженерными коммуникациями, наличие доступа к энергоснабжению и газовой магистрали: все эти нюансы имеют значение для определения конечной стоимости загородных коттеджей.

 

И конечно, важным фактором является степень износа здания: нуждается ли дом в ремонте, в каком состоянии находятся несущие конструкции и инженерные коммуникации. Материал, из которого возведен дом, тоже учитывается: здания из кирпича и натурального дерева стоят больше, чем из шлакоблока или пеноблока. Кроме того, необходимо проверить, нет ли задолженностей по коммунальным платежам или других обременений по документам. Учитывается также ситуация на рынке недвижимости и даже время года: весной и летом загородные дома вырастают в цене, а зима, наоборот, считается низким сезоном.

 

Для самостоятельной оценки недвижимости можно воспользоваться онлайн-калькуляторами, которые помогут дать общее представление о стоимости вашего объекта недвижимости. Также можно воспользоваться сравнительным методом оценки: посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты на рынке недвижимости. Оценка недвижимости специальными экспертами – это поэтапный процесс, который может занять 2-3 недели. Сначала определяется цель оценки, вид стоимости, которую необходимо установить, анализ имущественных прав. На этом этапе оценщику предоставляют все необходимые документы на дом. В ходе оценки специалист собирает информацию о недвижимости, тщательно осматривает объект, фиксирует дефекты, если они есть.

 

 

 

 

Документы для оценки

 

Для проведения поэтапного процесса оценки владельцы недвижимости должны предоставить эксперту все имеющиеся документы на собственность жилого дома: выписку из ЕГРН, техплан, документы на право собственности, поэтажный план, техпаспорт, кадастровую выписку. Эксперт и заказчик в обязательном порядке подписывают договор на оказание услуг. По результатам проведенной работы специалист оформляет оценочный отчет, который должен содержать выводы эксперта, метод расчета, описание характеристик недвижимости, перечень влияющих на стоимость недвижимости факторов и используемый список документов.

 

 

 

 

В зависимости от того, какую цель преследует владелец дома, желая узнать оценочную стоимость, можно выбрать наиболее приемлемый подход – сделать оценку самостоятельно или все-таки обратиться к эксперту. Экспертное мнение в любом случае будет расширенным и более обоснованным, подкрепленным соответствующими документами. Существует много компаний, предоставляющих услуги по экспертной оценке стоимости.